メールマガジン
メールマガジン2023年10月号
2024年09月26日
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◆◇◆ 弁護士法人 官澤綜合法律事務所メールマガジン◆◇◆
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2023年10月26日
こんにちは、弁護士法人 官澤綜合法律事務所です。
秋が深まり過ごしやすい季節がやってきました。
そろそろクールビズが終了し衣替えの時期ですが、昼は暖かく朝晩は冷え込みます。
服装選びに迷いますね。
さて、メールマガジン2023年10月号をお届けします。
ぜひご一読ください！
◆目次◆————————————–
１、法務コラム「賃貸借と使用貸借」 小向俊和弁護士
２、「マラソンから山登りへ」 橋本治子弁護士
３、11月8日法務セミナー開催のご案内
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■ 【法務コラム】 「賃貸借と使用貸借」 弁護士 小向俊和
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個人や会社が、土地や建物などの不動産を借りる契約を結ぶことは少なくないと思います。
一口に不動産を「借りる」と言っても、契約の種類として、大きく分けると、「賃貸借契約」と「使用貸借契約」というものがあります。
簡単にいうと、賃貸借契約はお金を払って借りる契約、使用貸借契約は無料で借りる契約です。
これだけを聞くと、借りる側にとっては、使用貸借契約の方が賃料が発生しない分お得のようにも見えますが、必ずしも一概にそうとは言えない部分もあります。
不動産の賃貸借契約と使用貸借契約の違いを見ていきましょう。
１ 賃料発生の有無
上記のとおり、賃貸借契約は賃料が発生するのに対し、使用貸借契約の場合には賃料は発生しません。
この点だけを見れば、使用貸借契約の方が借主にとってはお得とも見えます。
２ 第三者への対抗力
賃貸借契約では、対抗要件（第三者に権利を主張するための要件）を具備することが可能なので（借地契約（建物の所有を目的とする土地賃貸借契約）の場合では借地上の建物の登記等、借家契約（建物の賃貸借契約）の場合は建物の引き渡しを受けること等により対抗要件を具備します）、対抗要件を具備しておけば、仮に物件が第三者に譲渡されても、そのまま譲受人を賃貸人とする賃貸借契約が継続されることになります。
これに対し、使用貸借契約の場合、対抗要件がないため、仮に物件が第三者に譲渡されてしまった場合、借主は明渡しを余儀なくされてしまう可能性があります。
３ 契約の終了
賃貸借契約、特に借地借家法が適用される借地契約や借家契約では、仮に契約期間が満了しても、原則として、更新を拒絶する正当事由がない限り、賃貸人は更新の拒絶はできず、契約は更新されます（更新がない契約としたい場合には、定期借地契約や定期借家契約等の特別な契約を締結する必要があります）。
このように、不動産賃貸借、特に借地契約や借家契約では、借主の権利がかなり強化されています。
これに対し、使用貸借契約の場合、1.使用貸借の期間を定めたときはその期間が満了することによって終了しますが、2.期間を定めなかった場合で使用収益の目的を定めたときは、借主がその目的に従い使用収益を終えることによって終了します。
また、3.使用収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は契約の解除をすることができます。
4.使用貸借の期間も使用収益の目的も定めなかったときは、貸主は、いつでも契約の解除をすることができます。
使用貸借契約は、親族間の情誼関係、信頼関係に基づいて口頭で締結されることも少なくないため、使用貸借の期間や使用収益の目的がはっきり定められていない場合もあり、この場合、借主の地位はかなり不安定になるといえるでしょう。
４ 借主が死亡した場合の取扱い
賃貸借契約の場合、借主が死亡しても契約は終了せず、借主の相続人に賃借人の地位が相続されます。
これに対し使用貸借契約の場合、借主が死亡した場合、原則として契約は終了します（不動産の使用貸借について、一定の事情のもとでは契約は終了しないと判断した裁判例もありますが、ケースバイケースの判断となるため、契約の継続が約束されているものではありません）。
ただし、特約を設けることにより、借主が死亡した場合でも契約が存続するものと扱うことは可能です。
この点でも、賃貸借契約の方が借主の地位が安定しているといえます。
以上のとおり、使用貸借契約は賃貸借契約と比較して、賃料を支払わなくてよい分、借主の権利としては弱いものとなっています。
特に親子等の親族間や会社とその関係者との間においては、使用貸借で不動産の貸し借りがされることもありますが、以上のような違いを踏まえ、使用貸借・賃貸借いずれの契約形態にするのかを検討するとともに、仮に使用貸借にする場合でもきちんと契約書を交わしておき契約期間や使用収益の目的、借主死亡した場合の取り扱い等を明確にしておくのがよいでしょう。
以上
（弁護士 小向俊和）
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■ 「マラソンから山登りへ」 弁護士 橋本治子
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前回、このコラムを担当したのは2022年11月。
天童ラ・フランスマラソンに
出場したことを書きました。
コラムの最後に
「1年後に天童でお会いしましょう」
と書きましたが、すいません
今年はエントリーしていません。
ここのところ、マラソンから山登りに
興味がシフトしつつあります。
マラソン始めたのが10数年前。
そのうち、アスファルトの上を走るより
山の中を走ったら楽しそうだなと
トレイルランニングに興味を持ち
トレラン専用シューズを数万円出して購入。
しかし、勇んでお山に行ったものの
登りはきつくて歩き、下りは怖くて歩き
ランではなく歩くこととなりました。
早起き苦手な者としては
近場の泉ヶ岳、船形山に行っています。
先月は南面白山に行ってきました。
YAMAP（やまっぷ）という
素晴らしい登山アプリがありまして
ほかのひとたちの活動日記を
写真と共に読むのが楽しく
日々、YAMAPと天気予報を眺めながら
週末どこに行こうかと空想しています。
紅葉進んできましたので
今週末は屏風岳にでも行きたいところ。
栗駒山は激混みの様子ですので見送り。
山登りお好きな方へ
初心者向けで景色がよく
仙台市から近場にある
おすすめの山
是非教えてください。
山登り初心者の橋本より。
（弁護士 橋本治子）
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■ 11月8日法務セミナー開催のご案内
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※開催は終了しました
【セミナー概要】
テーマ: 特定商取引法のポイントと改正点
講師: 長尾 浩行(弁護士)
日時: 2023年11月8日(水) 15:00～ 1時間程度
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■ あとがき
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メールマガジン配信担当 総務課のＷです。
当事務所のメールマガジンをお読みくださり誠にありがとうございます。
内容はいかがでしたか？
内容についてのお問い合わせやご感想は当事務所までお気軽にお寄せください。
セミナーでじっくり聞いてみたいテーマやメルマガ法務コラムで取り上げてほしい、
ちょっとした法的な疑問などもぜひお知らせください！
秋は気候がよく美味しい食べ物が豊富なのでお出かけしたくなりますね。
今年は花粉が多いのか、目や鼻がかゆくなっています。
ブタクサの花粉は粒が細かく、喘息のような症状になることもあるとか。
またしばらくマスク生活です。
ちなみに最近道端でよく見かける黄色い花の雑草「セイタカアワダチソウ」は花粉症の原因ではないそうです。
コンクリートの隙間や防草シートの隙間から生えてきますし、さらに花粉をまき散らすなんて憎いやつ！と思っていましたが誤解でした。
憎むのはブタクサだけにしようと思います。
今月のメルマガは以上です。
次回は11月27日頃配信予定ですのでお楽しみに！
「ここに相談にきて良かったと思ってもらえる事務所」をモットーに、
笑顔で迅速かつ良質なサービスを心がけておりますので、
何かお悩みのことがあればお気軽に御相談戴ければと思います。
